Prawdziwe koszty kredytu hipotecznego

Prawdziwe koszty kredytu hipotecznego

 

Podpisanie umowy o kredyt hipoteczny jest jedną z najważniejszych i najtrudniejszych decyzji w życiu.

Pożyczając dużą sumę pieniędzy na zazwyczaj od 20 do 30 lat należy dokładnie zapoznać się z ofertami banków.

Jedną z opcji jest poproszenie o pomoc doradcy finansowego, który załatwi za nas wszelkie formalności.

Taka osoba wyliczy szacunkową zdolność kredytową, pomoże wybrać bank i wypełnić wniosek o kredyt oraz na bieżąco będzie nas informował o jego statusie po złożeniu.

W przypadku decyzji pozytywnej wystarczy już tylko podpisać umowę o kredyt i cieszyć się nową nieruchomością.

Jednak należy pamiętać, że ostatecznie to my podejmujemy decyzję na każdym etapie starania się o kredyt hipoteczny.

I to my bierzemy na siebie odpowiedzialność finansową zaciągając zobowiązanie na wiele lat.

Doradca kredytowy to jak sama nazwa wskazuje – tylko doradca, który zarabia otrzymując prowizję z banku za każdego “przyprowadzonego” klienta.

Z tego powodu część ludzi decyduje się na własną rękę załatwić wszystkie formalności.

Dla laika, który nigdy nie miał styczności z kredytami, a o ekonomii i finansach uczył się ostatnio w szkole albo na studiach, jest to nie lada wyzwanie.

 

Analiza własnej sytuacji finansowej

 

Pierwszym etapem w staraniu się o kredyt hipoteczny jest analiza swoich potrzeb.

Należy uczciwie przeanalizować wszystkie swoje dochody i wydatki i przyznać się samemu sobie, czy stać mnie na kredyt nie tylko dzisiaj, ale także za kilka lat.

Jeśli dysponujemy odpowiednim wkładem własnym (niektóre banki wymagają 20% wkładu własnego wg rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego), stabilnym źródłem dochodu na jedną osobę w gospodarstwie domowym oraz jesteśmy wiarygodni w BIK (spłacaliśmy terminowo wszystkie wcześniejsze raty innych kredytów) to bank bardzo chętnie udzieli nam kredytu. Ale pytanie – ile możemy pożyczyć?

Zdolność kredytowa

 

Zdolność kredytowa to bardzo szerokie pojęcie, do którego każdy bank podchodzi indywidualnie oraz w różny sposób.

Z tego powodu najlepiej udać się do kilku różnych banków, aby pracownik oddziału oszacował jaką kwotę bank może nam pożyczyć.

Weźmie on pod uwagę nasze dochody, wydatki, zobowiązania, rodzaj umowy o pracę, długość zatrudnienia, ilość osób w gospodarstwie domowym itp.

Przed wizytą w oddziale banku warto zapoznać się z takimi skrótami i definicjami jak WIBOR, RRSO, stopy procentowe, oprocentowanie w skali roku, marża, prowizja, LTV, DI itp.

Od tych pojęć zależy, ile ostatecznie będziemy musieli spłacić pieniędzy oraz czy będziemy posiadali odpowiednią zdolność kredytową.

Najważniejsze na co musimy zwrócić uwagę przy wyborze banku, który udzieli nam kredytu hipotecznego to różnorakie koszty, które wpłyną na koszt końcowy kredytu.

W kosztach tych ukryte są bardzo często obowiązkowe ubezpieczenia na życie, od utraty pracy, mieszkania, które musimy obowiązkowo wykupić, aby otrzymać atrakcyjniejsze warunki kredytu lub skorzystać z promocji.

Należy jednak rozpatrywać wszystkie te czynniki “z głową”. Może się okazać, że dana promocja zwolni nas z zapłacenia prowizji od kredytu albo otrzymamy niższe oprocentowanie.

Lecz wykupując np. dodatkowe ubezpieczenia finalnie zapłacimy więcej niż korzystając ze standardowej oferty banku.

 

Prawdziwe koszty kredytu hipotecznego:

 

  • prowizja od udzielenia kredytu (zazwyczaj 1-2 % kwoty kredytu)
  • odsetki od kredytu (w zależności od oprocentowania)
  • koszt wyceny nieruchomości (ok. 400 – 500 zł za wycenę mieszkania)
  • koszt ustanowienia hipoteki (200 zł)
  • podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki (19 zł)
  • ubezpieczenie pomostowe (podwyższona marża kredytu do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej)
  • ubezpieczenie nieruchomości (w zależności od oferty banku obowiązkowe lub nie)
  • koszt ubezpieczenia na życie (w zależności od oferty banku obowiązkowe lub nie)
  • koszt ubezpieczenia spłaty kredytu (w zależności od oferty banku obowiązkowe lub nie)
  • ubezpieczenie od straty pracy (w zależności od oferty banku obowiązkowe lub nie)
  • koszt prowadzenia rachunku bankowego (w zależności od oferty banku obowiązkowe lub nie)
  • koszt karty kredytowej (w zależności od oferty banku obowiązkowe lub nie)
  • ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego (w zależności od oferty banku oraz w zależności od wielkości wkładu własnego obowiązkowe lub nie)
  • koszt przedwczesnej spłaty kredytu
  • koszt ewentualnych aneksów do umowy kredytowej
  • inne koszty operacji bankowych.

 

Prawdziwe koszty kredytu hipotecznego – podsumowanie

 

Wszystkie wyżej wymienione koszty są uwzględnione w rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania – RRSO.

Czym niższe, tym mniejszą kwotę zapłacimy finalnie przez cały okres kredytowania.

Innym wskaźnikiem jest oprocentowanie kredytu (zmienne lub stałe) w stosunku rocznym.

Wysokość zmiennej stopy procentowej ustalana jest przez bank jako suma wskaźnika referencyjnego WIBOR (sześciomiesięczny 6M lub trzymiesięczny 3M, zależny od stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej) oraz marży banku.

Wybierając ofertę danego banku należy zatem przeanalizować wszystkie powyższe koszty.

W skali całego okresu kredytowania różnice pomiędzy bankami mogą wynosić kilkadziesiąt tysięcy złotych.

A takie pieniądze zdecydowanie robią różnicę w naszym budżecie domowym.

Więc jest to gra warta świeczki, tym bardziej jeśli chcemy sami dokonać wyboru oferty kredytowej.

Wystarczy odrobina znajomości programu Excel lub nawet kawałek kartki i kalkulator. Reszta to czysta matematyka.

Warto solidnie przyłożyć się do obliczeń i symulacji. Ponieważ na końcu i tak wyjdzie nam kwota, której większość z nas nigdy nie zobaczy w swoim życiu na oczy.

Należy zatem dobrze wybrać. Liczyć na niskie stopy procentowe i przez następne lata cieszyć się swoim własnym “M” lub domem z ogródkiem.